2008年中国房地产市场将面临崩溃境地

 作者:谈愦驯     |      日期:2018-03-01 13:04:17
在平时,它可以藉着灯塔的指引轻松绕开,但在台风到来时,它却是致命的…… 前些天,鄙人在说到最近央行927政策关于二套住房的认定,国土部39号令关于强化拍卖土地款项的一次性征收,以及国税局负责人士提到明年可能开征物业税……短短2个月时间内,一系列针对房地产市场的政策风暴,在很大程度上改变了投资者对于房地产后势的看涨预期 由于在目前中国大多数中心城市的房地产市场,售租比已经达到或超过400这么个泡沫红线,因此,目前维持市场信心的基本上都是基于炒作房价将继续攀升的投机心态,一旦这样的信心发生了变化,对未来房地产市场的影响显现是致命的! 于是,小的谈到,2008的中国房地产市场可能将不得不面对一个崩溃式的局面说实话,作为一个房地产市场的从业人员,没有人愿意做出这样的预期 记得就在今年3月,面对房产市场进入高速上升通道时,央行第一次加息27个基点,小的也曾说到:中国的房地产市场就像一条长蛇,地区差异造成的发展的不均衡性、市场信息的接收和判断不对称,会引起市场呈现轮动与跟随发展的趋势,如果用重拳打压市场,必然从中心城市开始,引发整个市场的高台跳水…… 最好的办法,还是抵住中心城市的房价上升趋势,减少流入房地产市场的投机资本,确保市场向平稳发展…… 言由在耳,但中国主要城市深圳、北京、上海,以及后来的成都、重庆、厦门……价格都在半年内脱了缰 短短半年,包括成都在内的许多城市商品房价格同区域环比上涨50-100%!于是,原来这些城市的“房价/家庭年收入”之比,从10普遍迈向20以上 这意味着在保持房价不变时,普通家庭可支配收入必须年均7%递增10年以上,才能逐步恢复对现有住宅商品的消化能力 那么,会有投资者傻到让房子10年不升值,等待未来收入慢慢累积起来的自住消费者来接盘么呵呵……如果不会,那当政策压力袭来时,并非铁板一块的房地产投机市场总会有人沉不住气,先行降价,割肉减仓的 好象这种现象已经在深圳发生了吧接下来会不会发生连锁反应,拭目以待好了反正按照普通投资者心目中设定的无风险投资利润指标,05、06年获利丰厚的房地产投资者自己的损益表中,价格还有充裕的下调空间…… 历史总是现实最好的老师,现在中国所面对的流动性过剩,以及带来的资产价格飞涨,在日本、香港、韩国又何尝没有经历过 日本的教训明摆在那里的,如果现在不对房地产市场提早进行积极干预,主动挤压泡沫,等未来3000亿美元的国际热钱获利集体出逃时,到来的才是真正的悬崖跳水…… 真到那时侯,咱们这些吃房地产这行饭的家伙估计都得下课十年! 现在,那些被房地产泡沫晃得眼花的房地产商,有兴趣的可以去日本新宿地铁站问问那些露宿街头的日本地产前辈,人家当年也是任老大、潘老大级别的现在那些人不少也还有XX亿的资产的(当然,是负的) 打个比方,以资产负债率超过71%的万科为例,就算今年总资产超过600亿,但净资产也只有174个亿,只要房价下跌30%,万科的那些家当就得赔光问题是,现在中国的那些中心城市房价泡沫化程度才只有30%么 也就是说,就在今年年初,中国大中城市的房地产市场还存在着通过软着陆来实现平稳过渡的机会但是现在,一些城市恐怕必须忍受一下硬着陆的痛苦了 如果现在还舍不得调整,那将来…… 于是乎,那些觉得房价已经绑架了ZF的人们,似乎可以清醒一下了——流动性过剩是客观现实,中央一时很难消除,但是遏止流动性过剩对实体经济领域的侵蚀,则是任何一个清醒状态下的ZF都有能力办到的事情 现在以美元热钱为代表的强台风正在肆虐中国各地,房地产就是这场热钱风暴下隐藏的暗礁,这个暗礁对中国实体经济的损害可是远远大于股市的那些泡沫,也许,是致命的! 今天,央行既然已经出台了927号文,显然就是看到了虚拟资本对实体经济领域的巨大危害性,为了避免现在几大商业银行贷出去的真金白银,将来变成一堆砖头、水泥、废钢筋,从而预先主动收缩相关产业在这方面的头寸的 外来的虚拟资金,就应该老实待在国家建设好的资本市场里面,到外面来乱跑、乱抬价,自然是应该严厉封杀的了…… 说到这里,一切罪魁祸首都很清楚了,都是流动性过剩惹得祸啊 既然是流动性过剩,也许很多人都想弄清楚,中国的流动性过剩是怎么产生的呢 广大媒体,以及众多学人都在说:原因在于顺差过大!当然,这只是表面现象,最核心的原因,还是外贸过程中的美元计价问题 应该说,作为“国际货币”的美元,由于几乎垄断了石油、贵金属、原材料等商品在国际市场的报价权,因此,绝大多数第三方贸易,都是通过美元计价的 比如,咱们中国和俄国商人搞贸易,大多数不是直接拿RMB或卢布交易,而是借助中间货币的美元 中国把商品卖给俄国,获得美元的外汇储备后,依据汇率向国内市场增发相应的货币而中国手里的美元则成为美国ZF的国债投资回美国 一方面,美国会因为卖出了国债而向市场投放相应的美元(相当于中国向美联储投了资);另一方面,美国因为要支付国债利息而会相应“生产”出更多的美元…… 于是乎,本来只是中俄之间的交易,因为使用了美元,人家就可以因为“市场需要”而将这种“商品”大肆投放了…… 这些超出美国国内市场需求的美元会流向哪里那自然是流向那些汇率被低估了的地方了…… 中国,以及世界其他地方的的流动性过剩,其实都是来源于美元霸权下的美联储对美元的恶意投放,中国的资产泡沫化,其实就是美元供应过剩,导致恶性通货膨胀对外输出的正常反应 于是,为避免自己老百姓辛苦创造起来的实物财富,拿给不值钱的“富兰克林”绿色小纸片爆炒,在房地产领域紧缩头寸,不但关键,而且必要! 瞎说了这些,大家可能清楚了,房地产价格的飞涨,根源是在于美国ZF对美元信用额度的滥用,在作为国际货币的过程中大肆渔利,用以冲抵自身通胀的结果 要从根本上解除股市、房市暴涨,就必须解决RMB与美元的汇率问题! 对于解决汇率问题,现在市场上比较时髦的办法有两个: 1、 欧元策略 实行稳健的货币政策,在经济中主要依靠欧盟自身的内需拉动经济和产业链的运转,解决资金问题;减持美元,国际贸易中用自身货币替代美元,减少美元在国际贸易中的计价比例,维持自身货币对石油、贵金属等商品的价格稳定 2、 日元、韩元政策 盯住美元,同时提高自身经济在国际分工的产业链中的位置,以减小原材料价格波动对自身经济的影响;在盯住美元的过程中主动进行自身货币的贬值,在国内则通过增加补贴等办法来减小通胀对民众购买力减小的影响…… 中国的汇率政策怎么走现在每年升值5-8%的政策,其实表明我们还在盯住美元还是保持货币币值(对通货)稳定的两种方案上首鼠两端 快速升值到位,固然可以大大打击热钱对国内资产市场的洗劫,但同样也将造成国家以美元为主要种类的外汇储备的大幅度缩水,是为“平了通胀,穷了国家”; 盯住美元,贬值自身货币,必然引起国内商品价格的大幅度上涨(那样的话,估计房价又要上天了),而通胀带来的货币增量又将不可避免地被少数人占有,两极分化欲将严重; 然而,要维持现在的小幅升值,又必然加剧国际市场对RMB的增值预期,吸血蚂蝗越来越多,最终成为尾大不掉之势…… 三种办法都各有利弊,要依我看,当然还是欧盟的策略比较好,老百姓生活安定啊,虽然国家自己的钱袋会损失点……而且欧盟的内部情况与咱们也最像——地区发展不平衡,产业发展不平衡 欧盟为了维护罗马尼亚、波兰这些初步工业国的利益可以损失些发达地区的利益,咱们为了西部和其他工业化地区的经济发展,难道不应该收缩一下自己的货币政策么 按照帕累托最适度原则,20%的富人已经拥有了社会80%的财富,那80%的政策资源就必然要偏向只有20%社会财富的穷人——保证穷人利益,是社会和谐稳定的根本所在;保障富人利益,不过是锦上添花的摆饰! 扯远了,扯远了,最后还是再说说那个美元吧按理说美元的信用额度已经被透支得差不多了,前段时间连续17次加息都没能挽回美元的贬值趋势,它怎么还不倒闭啊! 现在伯南克为了挽救华尔街的利益,在美元还在继续贬值的周期内居然又降息了,而且还在继续注入流动性以挽救自家的次级债危机看看纽约商品期货交易所的价格,石油90美元/桶了,