深圳楼市多米诺骨牌倒了 影响逐级扩大

 作者:仲平     |      日期:2017-10-04 06:11:16
  起因:不仅是调控   “调控肯定是直接的原因”某开发企业内部人士认为,正是因为此番幅度此番房地产调控的突然“转向”,才造成了楼市现有的格局如果要“追究”深圳楼市“变脸”的源头,政府调控措施肯定首当其冲,年初的清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力,随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一,但是从今年8月份风传二手房交易的个人所得税重新评估、严格征算开始,深圳楼市初显“颓势”随后金融手段终于祭出,银行全面停止二手房信贷业务,对新房信贷也是“严加看管”,直至到“第二套房”首付40%的出台,可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道   “动用了金融手段,这是今年调控的最大亮点”地产学者戴欣明认为,政府已经意识到抑制非理性需求是调控的重要问题,“这是往年都忽略的”非理性需求就自然包括炒家,调控的直接作用就是让炒家离市戴德梁行第三季度市场报告中就指出:“本季度许多买家推迟或取消购买计划,多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘”同时自住客比例高达9成左右“自住客”的置业能力自然无法和投资客相比,众厦地产某高层称,因为市场消费结构的扭转,才引发了深圳楼市随后的变化   但是也有观点认为,调控不仅仅是唯一因素,“楼市火爆了近2年,这2年时间价格一直在涨”,中原一位策划师认为,这本身就是一种不正常现象,“除了炒房客,绝大多数人都承受不起如此高的房价”,他认为调控只不过是加速了这一过程的到来,“任何一个市场都不可能只涨不跌”   影响:逐级扩大   早在今年年初中原的一份报告中就有提及,预计到2007年中后深圳市场将有所变化但是很多人都没有预料这种变化会如此突然,变化之急剧也让人结舌世华地产置业顾问黄先生就称,实际上8月份以前就有熟悉的炒家逐渐抛盘,反倒是有不少“菜鸟”加入了炒房的行列,“通常就是看到别人炒房赚了钱,就想进来的,经常找我们要房源”然而楼市突然“变脸”,却让这部分炒家尚未尝到升值的滋味   新房销售率普遍疲软,从8月份的开盘销售3-4成,而到10月份大部分高价楼盘的开盘销售率就在2成左右,甚至更低而最新事实表明,目前市场购买力对价格相当敏感,万科、中海的“低价策略”大获成功就是最好例证   三级市场方面影响更为直接,深圳房地产信息网公布的《深圳三级市场第三季度报告》就指出,9月份全市二手房挂牌均价开始下跌,中原深港研究中心的监测数据显示,深圳二手楼10月上半月成交量比9月同期减少59%,甚至比低谷期的8月份同比减少32%,创出成交量新低“成交量的低迷将直接导致中介的洗牌”,有市场人士举例,在亚洲金融危机后香港的中介也仅剩下中原等少数几家,“深圳可能重现这样的局面”   不仅如此,过往那些依靠深圳投资拉动的区域和楼盘,也受到了不同程度的影响在惠州大亚湾,据统计10月份深圳客成交数量急剧下降,仅接近去年同期的30%;而东莞楼市诱人折扣、促销活动不断,“认购排号在前100名的客户享受95折优惠,前200名客户享受96折优惠,中奖还享受五折优惠的”诸如此类充斥楼市;而在上半年仍让深圳投资客们为之疯狂的外地地产项目,则更为冷清,直接反映在看楼团上,“一个星期才3个报名电话”某重庆看楼团工作人员如是说   未来:继续平淡   “开盘就卖完,一天一个价,这本身就是不正常的”世联一位高层称,相比之下目前的深圳市场并不让人担忧“依靠投资客拉动毕竟不是长久打算”,上文中这位开发企业内部人士也认为,最终的稳定市场还是需要自住客的支撑,“所以现在豪宅的定价比较尴尬,卖贵卖便宜都不好”,价格太高必定冷清,价格过低甚至低于前期价格的话,又会对市场形象和品牌造成打击   如果说炒家的离市让楼市回归正常的话,那么这种“平淡”又将延续多久“楼市将经过一个重新培育置业力量的过程”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕就表示,市场的置业机构正在起本质性的变化,而且因为股市等其它投资渠道的利好,“要原来的那批炒家回来很难”,因此未来仍将以自住客为主,至少在半年之一年内,深圳楼市将维持这样的平淡而据了解,目前多数在售楼盘都在酝酿针对自住客的营销手段,例如打折、送精装修,以及组织别致的营销活动一位地产营销策划人员就称,“近来客户都要求多在自住客上做文章,注重营销活动细节”   “想要楼市重新回暖,相信还是要看银行”多年投资经验的彭小姐称,金融政策才是让投资者“却步”的原因,尽管有传闻明年年初银行信贷将会重新放宽,但是多家银行称,目前并没有接到具体通知,工行某负责人就称:“预计在未来一段时间内,紧缩房贷仍不会改变”(来源: