龙年展望:香港楼市龙头低垂

 作者:查肢     |      日期:2017-12-02 10:24:23
* 预料2012年楼价最少跌一成 * 调整幅度浅,但为时较长 * 放松楼市措施言之尚早 * 地产股折让大,估值吸引 记者 梁慧仪 路透香港12月19日电---经济增长动能骤然减弱,加上政府压抑楼市之手难放松,都让过去三年如"飞龙乘云"的香港楼价,在即将到来的真正龙年按落云头,潜入"浅但长"的调整. 由2009年初至2011年末,香港的住宅楼价累计升幅高达七成,即使近月来楼价有所松动,但下调幅度相当轻微.分析人士认为,2012年楼价即使跌10-20%仍属健康.同时,目前估值偏低的地产股亦可望回稳,蓄势待发. "现时的(高)楼价是过去八年土地供应不足造成的结果,楼价已经超升,下调一、两成也很应该."里昂证券地产研究部主管王艳表示. 她估计,本轮楼市调整期会维持两年.此前2008年楼市调整期持续三个季度,但当时土地供应很紧张,加上全球信贷放松,刺激楼价飙升. "但这些因素现时似乎都不存在,调整期最少(较08年)长一倍,这是最乐观估计;我们的基本预测是两年."她说. 路透综合多名分析师的预测,大部份估计2012年的住宅楼价起码下调10%,最多跌20%(详见附表). 瑞信分析师梁启棠亦指出,虽然住宅按揭利率上升,但现时升势已渐趋稳定,加上人民币开始贬值,降低市民将港元兑换为人民币的意欲,港元的资金成本因此没有继续上升,令这些原来刺激楼价上升的因素逐渐减弱. 香港主要银行自2011年3月以来六次上调按揭利率,虽然较加息前以银行同业拆息(HIBOR)为基准承造的按揭利率倍升,但现时新造按揭利率仍在3%左右的偏低水平. 根据中原地产楼价指数CCL数据,过去10周香港楼价累计下跌2.7%,当中七个星期为下跌,期间指数虽曾短期反弹,但向下调整方向不变. **"浅但长"的调整** 不过,政府的压抑楼市措施可能令到楼市的调整期延长.但相对2008年金融海啸以至2003年SARS期间楼市"短而深"的震荡,这一波将会是"浅但长"的调整. "大家对明年的楼市(看法)不会太淡,因为造淡理由不是太强,"梁启棠称,"这次调整会是短而长,调整後将再积累购买力." 不过,由於外围经济仍未明朗,未来楼价走势将取消於宏观经济会否拖累本地失业率恶化.基於此,他预计明年楼价将跌掉一成. 他并指出,香港本地通胀仍然高企,尽管香港政府预期通胀可望於第四季见顶,但经调低後全年通胀率预测仍达5.2%,而存款利率继续处於极低水平,负利率继续推动市民买楼保值. 香港政府於2002年底宣布取消定期卖地及停建居者有其屋等"一刀切"措施,令市场供应失衡;加上期间美国量化宽松措施令市场流动性过剩,刺激资产价格上升,令楼价有如脱缰野马. 明年6月底卸任特首的曾荫权此前亦承认,任内推行的房地产政策有失误的地方,并决定复建居屋,重申未来10年每年提供可兴建约2万个私人住宅单位的土地供应,加上政府自2010年以来推出包括收紧按揭贷款成数、开徵特别印花税、暂停房地产投资移民等多项措施,决心稳定楼市. 这些措施加上近日环球市场大幅波动,令到二手市场交投锐减.物业代理利嘉阁预测,2011年整体住宅买卖登记宗数只有8.82万宗,按年锐减37%,为近五年新低. **政策放松莫太早** 楼市交投淡静,近日有部份物业代理和大型发展商,呼吁政府应考虑提早调整甚至取消特别印花税. 大型物业代理--中原地产指出,11月份以私人名义"摩货"(Confirmor,即在物业未完成交易前转售)方式出售物业的宗数只有八至九宗,显示楼市炒家几已绝迹.但同时,特别印花税也压抑了市民正常的换楼需求. 香港主要地产商--新鸿基地产(0016.HK)近期也表示,如果政府能在适当时间提早调整额外印花税的措施,会有利楼市今後稳定和健康发展. ---------------------------------------------- 浏览香港2009-11年住宅楼价走势图,请点选:(r.reuters.com/jyk65s) -------------------------------------------------------------------- 不过,分析师及学者均认为,目前放宽楼市措施言之尚早. "现在楼价只跌了2、3%,政府不会贸然出招,因为说服力不够强.(出招)为谁呢?为赚了钱的人赚得不够多吗?"理工大学建筑及房地产学系教授许智文说. 2010年11月开始实施的特别印花税,对购入单位半年内转售的买家徵收税率高达15%,令短期炒家无利可图. 美银美林大中华区房地产研究部主管魏志鸿在报告中称,相信房地产市场要出现"软着陆",政府才会逐渐取消压抑政策. 特首曾荫权稍早重申,政府将继续打击楼市短期炒卖,并无启动检讨打击措施的机制,外界不应捕风捉影. **地产股蓄势待发** 2011年香港的住宅楼价累积升幅达一成,但反映蓝筹地产股的恒生地产股指数.HSNP则跌近27%. 瑞银的报告指出,香港开发商股份目前的估值反映资产价值下滑三分一,这样大的折让并不合理.该行预期,地产股板块可望回稳.从过去的历史数据显示出,开发商股份往往较楼市提早两至四个月见底反弹. 其中新鸿基地产和长江实业(0001.HK)这两家香港最大型的开发商获投行一致看好.美银美林指出,新地目前的市账率只为0.72倍,较於其长期平均值1.21倍为低;此外,该股现价较2012年预测每股资产净值(NAV)折让逾四成,远超过15%的历史平均折让. 瑞信的梁启棠亦基於估值原因看好2012年开发商股份表现,当中他最为看好长实及嘉里建设(0683.HK),特别是後者在剔除中国内地业务後,其香港房地产业务的估值折让高达60%. 瑞银的首选股份除了新地和长实外,亦包括恒隆地产(0101.HK)因後者处於净现金状况,使其可更好把握中港市场机遇. 以下为分析师对2012年香港的楼价预测: